任意売却によるメリットデメリット
任意売却には、自己破産する当事者がおこなうものと、破産管財人がおこなうものがあります。
ここでお話するのは、破産申請の前に自己破産する当事者が売り主となって行う任意売却についてです。
任意売却とは
任意売却とは、債務を整理する際に行う売却法で、通常は不動産の所有者が自己破産する前の段階で行います。そのため、破産管財人が売り主としておこなう任意売却とは異なり、売り主は自己破産を予定している本人です。
任意売却では、空き家も不動産ですので売却することが可能です。ただし、空き家に価値やニーズが無い場合などは、任意売却は難しいでしょう。
任意売却のメリット
任意売却は、競売などと違い一般の不動産取引に近い形で行うことができます。
周囲に事情を知られずに売却を進めるなど、プライバシーの確保や、不動産の引き渡し時期など、不動産の所有者自身の都合をある程度反映させることが可能です。
市場価格に近い価格で売れることも多く、競売よりも高い価格で売却ができます。
通常の不動産売却では、売却前に登記料や測量費用、仲介手数料など諸経費がかかりますが、任意売却の場合、売却したお金の中から諸経費を支払うことが認められています。
また、最大のメリットとしては、最高30万円の引っ越し費用を、不動産の売却代金の中から融通してもらえる可能性があることです。もちろん債権者との交渉が必要ですし、金融機関によって違いはありますが、現在住んでいる家を売却する場合は、少しでも余裕を持って明け渡すことが可能となります。
任意売却のデメリット
任意売却の場合、連帯保証人などの同意を取る必要がありますので、連帯保証人に連絡が取れないと、任意売却はできません。
また任意売却は市場価格に近い金額で販売ができるとはいえ、不動産の残債と市場価格に差が大きい場合は、金融機関から任意売却の同意が得られない場合があります。
不動産の所有者自身で任意売却をしたい場合、こうしたトラブルや交渉に時間が必要になることがありますので、できるだけ時間に余裕を持って任意売却の準備をしましょう。
また、最大のデメリットは、任意売却業者の中には悪徳業者が存在することです。
自己破産の準備だけでも大変なのに、悪徳業者に騙されてしまうことはなんとしても避けたいですよね。
任意売却を業者に依頼する場合は、弁護士が主体となっている協会か、税理士や宅建建物取引主任者などの不動産売却の専門家がいるかなど、注意して依頼をしましょう。任意売却には専門知識と経験が必要となるため、一般的な不動産会社には任意売却はできません。
任意売却の場合の譲与所得税
一般的に不動産を売却する際に、売却益が発生すると、譲渡所得税や住民税がかかります。
空き家においても同じです。
例え売却したお金を全て借金の返済に充て、手元に1円も残らなかったとしても譲渡所得税などは徴収されます。
ただし、これには例外があり任意売却の場合、譲与所得税がかからない場合があります。
それは、任意売却時の金額が、住宅を購入した価格よりも低い場合です。
譲渡益が発生した場合には、譲渡所得税がかかる場合もありますが所得税法9条の非課税所得に当てはまる「資力を喪失して債務を弁済することが著しく困難」と判断された場合も、譲渡所得税はかかりません。
任意売却の場合は譲与所得税がかからないことも多いので、弁護士などに相談の上確認をしましょう。
その他にも、居住用財産の場合や、空き家の場合、3,000万円の特別控除などもあるので、3,000万円以上の譲渡益が出なければ、ほとんどの場合譲与所得税はかからないと思って大丈夫です。
売却できない空き家はどうなるのか
破産管財人に放棄された空き家
通常破産管財人は、自己破産者の財産を売却や現金化などしますが、人里離れた場所にあり価値がなく、購入者を探すのが難しそうな不動産などは、破産財団から放棄される場合があります。買い手や活用がうまく出来ない空き家なども、その一つと言えるでしょう。
破産財団から放棄された場合、その空き家は自由財産となりますので、住むことなども出来ますが、処分に困る空き家の場合は、空き家の管理方法など検討する必要があります。
破産するのが個人ではなく、法人の場合などは、破産した法人の取締役の所在などを確認した上で清算人を選任し処分等を行いますが、自己破産の場合は清算人を立てません。
とはいえ、破産管財人に放棄された空き家をそのまま放置すれば、この記事の冒頭でも紹介しましたように「特定空家」に認定され、行政執行の対象となります。行政執行でかかった費用は、自己破産しても免責されず行政から請求されることに……。
自己破産する際に、空き家を所有している場合は、空き家の処分や活用、管理の仕方について検討しましょう。
個人で空き家についての解決が難しい場合は、不動産業者や空き家のプロに相談してみるのも一つの手です。
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（了）
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