空き家放置リスクを知らなかったでは済まされない！
空き家が問題とされて久しいですが、空き家を放置することによって生じるリスクを正しく把握されている方はそう多くないのではないでしょうか？
ここでは、空き家を放置することがなぜいけないのか？リスクと対策について解説をしていきます。
＜近隣への被害＞
①景観をそこなう
適切な管理をされていない空き家は蔦が這い、汚れや落書きなど周囲の景観を損なう恐れがあります。
②倒壊の危険性
先にも触れましたが、１年以内の「居住やその他の使用」が認められる場合、老朽化による倒壊の危険性があっても、空き家法では対応することができません。
倒壊すれば、建物 自体には住人がいなくても、周囲の建物に危険が及ぶことは十分に考えられます。
③異臭
空き家となった原因にもよりますが、ごみの処理などが適切に行えていなかった建物は、においが内装などにしみついてしまいます。これらのにおいを取り除くには、においの元を処分するだけでは難しいです。
また、周囲にもにおいが広がると近隣住民への賠償が必要になってくる場合があります。
④害虫・害獣被害
空き家となっても人が管理をしていれば少しは軽減しますが、シロアリなどの害虫・ネズミなどの害獣、田舎などの場合は猪などの被害も起こります。
特にシロアリによる被害は深刻で、借り手や買い手が決まっても、建物の基礎部分からの補修工事や場合によっては倒壊の危険性にも繋がります。
⑤犯罪の温床
空き家に対する犯罪で一番多いものが「放火」になります。
延焼した場合は近隣への賠償責任も生じるので、火災保険に加入しておくなどリスクヘッジが重要です。
他にも住居への不法侵入や空き家を使用した犯罪、落書きなどによる治安そのものの低下も大きなリスクとなります。
＜最大のリスク「特定空家認定」＞
空き家の抱えるリスクについて触れてきましたが、2015年2月に施行された「空き家対策の推進に関する特別措置法」では、一定条件下の空き家を「特定空家」として、行政が立入調査を始めとする措置を講ずることができるようになりました。
では、「特定空家」と認定される条件と認定された時の具体的リスクについて、詳しく見ていきましょう。
①固定資産税、都市計画税の優遇から除外
現在、宅地上の建物は特例によって、以下の優遇を受けることができます。
- 固定資産税→最大減税率1/6
- 固定資産税→最大減税率1/6
しかし、特定空家に認定されてしまうとこの特例から除外されてしまい、固定資産税では最大6倍になる可能性があります。
②市町村による措置
「特定空家」と認定する権限は、市町村にあります。市町村が特定空家に対して、具体的にどのようなことができるようになったかを見ていきましょう。
【立入調査】
市町村は具体的な措置を検討するため、特定空家に立入調査することができます。
【助言・指導・勧告・命令】
立入調査の結果、必要な助言・指導・勧告・命令を、空き家の所有者にすることができます。
【強制撤去】
命令等に応じない場合は、市町村の権限により強制撤去することができます。
実際に空き店舗・倉庫・事業所・工場などについて、自治体による勧告がなされて一部または全部を解体するケースが増えています。
住宅を主としていない建物の管理は住宅よりも難しく、維持管理にコストもかかるので早急な対策が必要になります。
なぜ、空き家の活用法として倉庫がいいのか？
ここまでは空き家の定義において実質店舗や事業所も住宅と同様の扱いがされること、そして空き家の状態で放置することのリスクを解説してきました。
空き家を放置せずに利活用などの対策をすることが重要なことはお分かり頂けたと思いますが、現実的にどのような活用方法ができるか頭を悩ませている方も多いと思います。
コロナ禍でも収益化が可能な活用方法は沢山ありますが、今回はその中でも「倉庫としての活用」に絞ってメリットを解説していきます。
①初期投資が安く抑えられる
この点については、住宅としての空き家よりも店舗・事業所・倉庫・事務所だった空き家のほうがアドバンテージが高くなります。
建物が丈夫で倉庫としてお預かりした荷物を管理できる状態が整っていれば、初期投資としては鍵の設置や管理などで済ませることができます。
とはいえ、住宅であっても人が住むとなればリノベーションが必須となる内装・水回りなどを現状のままで開始できるので、他の活用方法に比べてすぐに開始できるところも大きな魅力です。
②築年数が大きく影響しない点
売却や賃貸などの人が住む形での利活用はどうしても安全・衛生の観点から維持管理費がかかります。
また、築年数が経つほど価値が下がるのでコストは上がり、収益は下がるというスパイラルにハマってしまうケースが少なくありません。
ところが、倉庫としての利活用は築古物件であっても、作り自体がしっかりとしていれば人が住むほどの快適な環境を作る必要はないので、借り手がつかない・資産価値が低い物件でも挑戦できるというメリットがあります。
③立地条件でのアドバンテージ
売却や賃貸など人が住む前提の住宅では、立地条件が買い手・借り手に大きく影響します。
また、病院・スーパー・コンビニエンスストア・交通機関なども重要な要素となりますが、倉庫として活用する場合はそこまで来店頻度が高くないため、立地条件がある程度悪い場所でも事業として成立する可能性が高くなります。
