空き家となる実家を売るには、注意点を把握し、状況にあわせた手順を踏むことが大切です。そうは言っても、実家を売る経験をした方なんてほとんど居ないのが現実。そこで今回は、誰もが困る実家を売るまでの流れを整理し、注意点も踏まえながら解説をしていきます。
「トラブルなく賢く実家を売り、できれば少し得したい」実家を相続した方の多くは、そんな願望を抱いているハズです。賢く売りたいという願望も叶えられる、実家をスムーズに手放す手順も参考にして頂けるのが今回の内容となっています。後半の章では節税対策の方法や、手放せない方向けの対処法もお伝えしますので、是非最後までご覧下さい。
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実家が空き家となる場合に行うべきこと
まずは、実家が空き家になることがわかった際に、行うべき事項を整理していきます。
家主が他界された場合を基準とした流れとなっておりますので、必要に応じて読み進め、空き家相続を行う際のご参考にお役立て下さい。
遺言書にて相続内容を確認する
相続する家主（被相続人）が他界された場合は、まずは遺言書の有無を確認します。
遺言書がある場合は、その内容に従って財産を分割することが可能です。
しかし、遺言書が残っていない場合などは、遺産を共有して相続することになりますので、空き家となった実家を売る為には、他の相続対象者との相談が必要になります。
動画メッセージやエンディングノートに強制力はない
最近では被相続人が遺言書を残さず、動画でのメッセージやエンディングノートを残す場合もありますが、結論からお伝えすると、相続に関する法的な効力はありません。
遺言書は所定の手続きの上、書面で残すことが定められており、それ以外の場合は意志の確認を行うことしかできないのです。
遺言書が無い場合は、これらのメッセージから被相続人の意向を確認し、空き家となる実家を含めた遺産分配の相談に、役立てると良いでしょう。
遺言書が無い場合は分割方法を相談する
遺言書がなく、空き家となる実家の相続を複数人で決める必要がある場合は、2パターンの分配方法から選択します。
わかりやすく言えば「物品を分配するか」または「売却後の金銭を分配するか」の2つの方法です。
「換価分割」
売却後の金銭を相続する方法は「換価分割」という方法で、金銭を分割する為公平性を保って分割できる点が大きなメリットだと言えます。
また、相続の際は法で定められている割合に従って分配できますので、処理も非常にシンプルです。
そのほか、遺産分割協議書を作成する必要もありませんので、不要な手間や費用を省くこともできるでしょう。
「現物分割」
物品毎に分割する方法は「現物分割」という方法で、空き家となる実家を単独所有することになります。
この場合は売却だけでなく活用することも視野に入れ、自身で方針を決定し、自由に売買できる点がメリットです。
しかし、一方で現品分割した場合は分割に偏りがでる場合もあり、交渉が長引くケースもあります。
また、 司法書士や行政書士など専門家へ遺産分割協議書の作成を依頼する必要があり、目安として遺産総額の1％弱の費用が必要です。
この費用に関してもあらかじめ計算に含めておくと良いでしょう。
空き家となる実家を売るための準備
空き家となる実家を売る際には、スムーズな手続きを行う為の準備が必要です。ここでは、実家を売る際の手順を整理してお伝えしていきます。
①実家の名義変更を行う
相続が決定した場合は、すぐに登記簿謄本の所有権移転登記を行い、実家の名義を変更しておきます。
名義変更を行っておけば、実家を売る際の手続きをスムーズに行うことが可能です。
一方で実家を共有し所有者を明確にできない場合は、実家を売ることが難しくなります。
空き家を探している買い手目線では、所有者がはっきりしない物件は購入を避けるのが一般的です。
物件の売値にも影響する内容ですので、相続した場合はまず初めに名義変更を行っておくと良いでしょう。
②敷地の境界線を確認する
本来敷地の境界線は法務局への届け出が必要ですが、古い物件の場合は境界線の届け出がされていない場合もあります。
まずは届け出の有無を確認し、もし届け出がないのであれば、隣家との敷地境界を明確にすることが必要です。
境界線が曖昧になったままでの売却は、近隣とのトラブルにも発展しやすい事象だといえます。
空き家となる実家を売る場合は、事前に近隣との相談を行い、確定測量を依頼するなどして敷地を明確にしておくと安心です。
③内覧に向けた遺品整理などを行う
実家を市場に売りだすと、購入を検討する際に内覧が行われます。
当然ですが内覧の際の印象は、購入を決断する際の非常に大きな要素です。
綺麗で清潔な物件であることを印象づけられるよう、遺品整理などを含めた実家の掃除や、整理を事前に行う必要があります。
整理の際に出た不要な遺品については、地域のルールに従って廃棄することが可能です。
しかし、遠方の場合や遺品が大量にある場合は、清掃サービスや遺品整理のサービスに依頼する方法もあります。
遺品の整理がままならないと、やむを得ず空き家を放置し続けることになる場合もあります。
状況によっては外注も検討しながら、速やかに遺品整理・清掃を行うことがスムーズな対策のコツです。
④購入時物件価格を確認し、査定を依頼
内覧に向けた準備が整ったら、不動産業者や空き家の専門機関へ査定を依頼します。
ポイントは空き家の取引に強い業者へ依頼することと、複数の査定を受けることです。
空き家を売る経験がない場合は特に、売却価格の目安を把握する為にも、異なる業者の査定を同時に受けることをお薦めします。
また、査定を受ける際には、実家の購入価格を証明できる書面があれば、確定申告時に売却に伴う税金を抑えることが可能です。
事前に書面の有無を確認の上、大切に保管しておくと良いでしょう。
⑤近隣住民の方々への挨拶
空き家となる実家を売却した後も、近隣住民の方は同様の暮らしが続きます。
思い入れのある実家へ新たに住む住民が、近隣の方々と良好な関係を築くことができるよう、事前に申し入れと挨拶を行うことは所有者の務めです。
慣れ親しんだ地域が今後も繁栄していくよう、できる限りの説明をしておくことが賢明だといえます。
なかには、周囲の住民が売却の後押しをしてくれるケースもありますので、これまでの感謝を込めて丁寧に挨拶を行っておくことをお薦めします。
