絶対に知っておきたい「放置空き家」のリスク！
「放置空き家」と「空き家対策特別措置法」
増え続ける「空き家」に、日本政府も対策を講じています。2015年に「空き家対策特別措置法」が施行されました。
これにより、「特定空き家等」に指定された場合は、固定資産税の増額や、家主負担の強制退去の措置が取られます。
「特定空き家等」とは、端的に言うと「放置空き家」のことです。居住者がおらず、管理やメンテナンスを怠り、「家」を放置したままで、周辺の環境に悪影響を及ぼすと判断された場合に、行政より指導や命令、罰則の措置が取られます。
国土交通省の示す「特定空き家」のガイドラインは以下の通りです。
- 倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
- 著しく衛生上有害となるおそれのある状態
- 適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態
- その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にある空き家等をいう。 （2条2項）
「特定空き家等」の施行により、「空き家」を放置することへの社会的責任はより厳しく追求されるようになりました。
「家」を相続したならば、住む・住まないにかかわらず、しっかりと向き合い、定期的な管理を行うことは必須事項です。
「放置空き家」は、未来への「負の遺産」となってしまう
放置された「空き家」は、周辺環境の景観や治安の悪化など、様々な悪影響を及ぼします。
「空き家」と向き合わずにいることは、「負の遺産」を次世代へと残してしまうことになることを忘れてはいけません。
明るい未来に、つなげていけるよう「空き家」問題から目を背けず、活用方法や対策、管理を行っていきましょう。
空き家リスク回避方法その1『自分で管理』
定期的に自分で通い「管理する」
「空き家」を放置しないための、いちばんシンプルな方法が「自分で管理」することです。
定期的に訪れる必要性の他、「住まい」として管理するのか、「建物」として管理するのかでも、メンテナンスの頻度などアプローチの仕方は変わってきます。
「住まい」として管理する
今、社会のシステムや、働き方はどんどん変化を遂げています。リモートワーク、ワーケーション、デュアルライフ（二拠点生活）などの、言葉もよく耳にします。
せっかく相続した「空き家」を第二の生活拠点やバカンスに利用して、定期的に自分で活用しながら、管理をしていく方法です。
週末に気分転換に訪れたり、リモートワークが可能な方なら仕事場として使うこともできます。自分の住んでいる家から比較的近く、例えば東京に自宅を山梨に「空き家」を所有している場合などは移動の負担も少ないので実現可能です。
定期的に自分で家を「住まい」として使うため、細かいところまで目が届き易く、近所の人ともコミュニケーションが取れ、換気や掃除、修繕箇所をこまめにチェックすることができます。
その一方で電気やガス、水道等のライフラインを止めることはできないので、基本料金などの固定資産税の他にも固定費が発生することになります。
「建物」として管理する
遠方に「空き家」がある等の理由から、頻繁には「空き家」を訪れることができない場合、電気やガス、水道等のライフラインを止めて「建物」として管理をする方法です。
その場合、ライフラインを止める他にも湿気防止のために畳をあげたり、凍結防止のために貯湯タンクの水抜きも必要となってきます。
また、台風や地震などの災害に備えて、庭にある置物、屋上のアンテナ等の飛ばされたり、折れたりしそうなものも撤去しておくことも大切です。
月に1回程度「空き家」を訪れ、通風・換気、草むしりと害虫駆除、掃除などを行い「建物」としての管理をしっかりと行いましょう。
その際、通水も忘れてはいけません。排水口に水を流すことで、溜まった排水が流れ、汚臭の逆流を防ぐことができます。水道は止まっているので、通水用の水をペットボトルなどに入れ、事前に用意しておくと便利です。
その他、不要な郵便物やチラチがたまらないように、ポストの蓋をガムテープなどで塞いでおきましょう。
固定費は安くなりますが、住まなくなってしまった「家」の老朽化は早くなってしまうのがデメリットです。いざ、賃貸に出したり売りに出そうとした場合に長く居住者がいない「家」は不利になる場合があります。
空き家リスク回避方法その2『管理を依頼する』
親戚や知人に定期的な「管理」をお願いする
飛行機を使った移動が必要になるほど、「空き家」が遠方にあったり、仕事などが忙しく定期的に訪れるのが難しい場合は、他の人へ定期的な掃除や換気をお願いすることも視野に入れましょう。
近くに住んでいる親戚や、知人に頼んで見るのも一つの方法です。無償ではなかなか、頼みにくいので、お礼金として報酬を渡す方がベター。
出費となりますが、自分で定期的に訪れ「管理」する場合の交通費と労力と比較して、お願いした方がストレスがない場合は、思い切って頼んでみるのがおすすめです。
筆者の定年退職した伯父も親戚の「空き家」の庭の剪定や、換気などをしに出かけています。伯父自身の家から、「空き家」へも徒歩2〜3分の距離なので、さほど負担にもならず「管理」を行っています
自分一人で抱え込まず、地域の人や親戚の人と助け合いながら「管理」する形もあります。
ただ、知人間のお願い程度の約束事になるので、管理を徹底したい場合には、少し不安もあり、掃除や点検箇所の追加など、なかなか言い出しにくいこともあります。
任せ切りにするのではなく、自分も年に1〜2回「空き家」を訪れ、掃除や確認をし、お世話になっている人たちへ挨拶をしたりと、礼節も忘れてはいけません。
「空き家管理会社」や「空き家管理サービス」をお願いする
知人や親戚がいない、又は頼むのが難しい場合は、「空き家専門の管理会社」を利用することもできます。近年では、定期的に「空き家」を巡回し、換気や通水、掃除を行ってくれる会社があります。
「空き家専門」ではなくても、不動産会社やセキュリティ会社が「空き家管理サービス」を実施していることもあるので便利です。サービス内容や管理業務の幅によって、値段はまちまちですが、プロの業者さんであれば業務上の契約となり、やり残しや不備の心配も少なく安心です。
料金は割高になる可能性もありますが、追加業務の依頼やクレームなどもビジネスライクに話ができるので、ご近所付き合いや親戚付き合いが苦手な人や、知人に頼むのが心苦しい人にはおすすめです。
自分だけでは、荷が重い「空き家管理」。目を背けず、自分の予算やニーズに合った業者さんがいれば、有効に活用しましょう。
空き家リスク回避方法その3『売却』
『売却』も一つの方法
活用方法が見つからず、維持費だけが嵩んでいく場合には「売却」も一つの方法です。
中には、「仏壇がある」という理由で、「売却」に踏み切れない人もいます。菩提寺に相談をすれば、「魂抜き」や「魂入れ」の法要を行ってもらえます。実家にある大きな仏壇から、自宅に入る小さな仏壇への「魂のお引っ越し」ができるのです。魂を抜いたもともとあった「仏壇」は、適切に供養し、お焚きあげの処分が可能です。
「空き家対策特別措置法」の特例により、「空き家」を相続した人が、「空き家」の耐震リフォーム又は解体して更地にした後、その家屋や敷地を売却して得た、譲渡所得3,000万円を特別控除してもらえるようになりました。
相続した「空き家」に、資産価値があるうちに売却に向けて動くのも大切です。自分が相続した「空き家」や土地に、どのようなニーズがあり、価値があるのか、予め算段をつけておくが大切です。
1社だけの不動産会社に査定をお願いするのではなく、いくつかの不動産会社へお願いし、相場を知っておくことが重要です。また、いざ売却をお願いする際にも、親身になってくれる不動産会社選びは必須です。
たくさんの思い出が詰まった「家」を解体したり、手放すのは寂しい気持ちもあります。
しかし、永遠と続く、金銭的な負担や管理からは解放されるので、感情論だけでなく現実的にどちらの方が自分の暮らしや次世代に残す「遺産」としてメリットがあるのか考慮し、後悔のない決断をしましょう。
自分に合った空き家への対処方法を考えて実行！！
「空き家」の種類も、状況も多種多様。自分のライフスタイルや自分の「所有する空き家」に合った、管理方法や活用方法を選択することが大切です。
ストレスなく、「空き家」と向き合うことができるように「空き家対策」を真摯に考え実行に移していきましょう。
そして、何より「放置空き家」という「負の遺産」を後世に残さないように努める必要がります。
「空き家活用株式会社」では、様々な角度から「空き家」に特化した相談を受け付けています。
何から始めるべきか分からない方は、まずは、相談へ。一緒により良い方法を考えていきましょう！
