無いと売却できない！売却前に必ず確認しておくこと
不動産の売却は、不動産会社を見つければすぐにできるわけではありません。依頼をする前に用意しておかなければならない資料、やっておかなければならないことを解説していきます。
売却前に必ず確認！「確定測量図」
戸建ての売主は買主に対し、「土地の境界について明示する義務」が課せられています。手元に「確定測量図」があれば問題なく売買が行えますが、現況測量図しかない場合や紛失した場合は、土地の所有者が土地家屋調査士に依頼して測量を行ってもらう必要があります。
なお、現況測量図と確定測量図の違いを簡単に解説しておきます。
現況測量図
現況測量図は隣接地との境界を隣接地の所有者の了解を取っていませんので、土地の所有者が「おそらく境界はこの辺だろう」という推測を元にして土地家屋調査士が作成した測量図です。そのため土地の売買には使えません。
確定測量図
隣接地の所有者の了解のもと境界を決め、それに基づいて測量した測量図。確定測量図（確定実測図）は地積測量図と同様、境界がはっきりと決まっているため、土地の売買に使えます。
地積測量図との違いは誰もが法務局で入手できる公的な図面であるのに対し、確定測量図は土地の所有者が土地家屋調査士に依頼して作成してもらう測量図なので、土地の所有者しか持っていません。そのため無くしたら新たに作成しなければなりません。
境界には、「民民境界」と「官民境界」があります。民民境界とは土地の所有者が一般人同士の場合で、官民境界とは道路や水路等と所有している土地が接している場合の境界を指します。
道路を隔ててお向かいさんがある場合などは、境界確定に半年～１年ほど時間がかかりますので、確定測量図がない場合は早急に売却することが難しくなります。
売却は収入に繋がるだけじゃない？！売却前にかかる費用
不動産を売却する場合、仲介業者への手数料や登記などの事務手数料等がかかることは何となくイメージされていると思いますが、そもそも売却活動に入る前にかかる費用があります。
≪クリーニング費用≫
ハウスクリーニングは家全体にかける必要はありません。せっかくお金をかけて綺麗にしても、買主が入居後に自由に模様替えを行う場合があるからです。
売却前のハウスクリーニングは、「より高い価格で売れる」、あるいは「買い手がつく」場所に効果的に行うことが大切です。
戸建ての売却前クリーニングの費用相場は、5～6万円になります。内訳は以下になります。
| クリーニング箇所 | 費用相場 |
| キッチン | 10,000～20,000円 |
| バス | 10,000～20,000円 |
| トイレ | 6,000～8,000円 |
見て頂いて分かる通り、ハウスクリーニングを入れるポイントは「清潔」と「原状復帰」と「水回り」の３つです。
≪インスペクションにかかる費用≫
1981年に建築基準法が大きく改正されました。耐震基準を中心に改正されているのでその基準を満たしていない場合は、売却前に基礎部分に関わる大規模な改修工事が必要になります。
また、2019年から全面的に施行されている改正建築基準法にも注意が必要です。
売却をした後でも買主から建物の瑕疵について請求をされる場合があるので、建築の専門家に依頼し、建物の劣化や性能評価をしっかりと行ってもらう必要があります。
これを「インスペクション」と言います。業者によって費用は異なりますが、相場としては４～7万円程度になります。
不動産を売却する場合の一般的な流れと期間
不動産の売却はかなりの期間がかかります。建物にあまり価値がない場合、仲介手数料を踏まえるとほとんど手元に残らない場合も。
ここでは、一般的な不動産売却の流れについて簡単に解説していきます。
ただし、それぞれのケースによって細かな違いがありますので、あくまでおおよその流れといつ何が必要になるのか、どのくらいの期間かかるのかを把握して頂ければ幸いです。
建物を売却する際の大まかな流れと費用について
⓪販売前（前項で解説したもの）
- 確定測量図の確認
- クリーニング
- インスペクション
①売却活動の第一歩『相場感の把握』
マンションであれば同じマンションの一室がいくらで売り出されているか。
戸建てであれば同じ地域内にある同程度の戸建ての売り出し情報を調べておく。
※インターネットや折り込みチラシなどで把握することができます。
②『一括査定』を利用して複数の不動産会社から査定をしてもらう（１～２週間）
この段階で重要なことは、「売り出し価格の決定」と「媒介契約を結ぶ不動産会社の選定」です。
媒介契約とは、売却活動を行ってくれる不動産会社との契約を言います。どれだけ熱心に取り組んでもらえるかで、売却価格と売れるかどうかが左右されるので、重要な段階になります。
また、売り出し価格は後で変更することも可能です。
③売却活動を実際にしてもらう不動産会社と『媒介契約の締結』（１～２週間）
媒介契約には以下の３種類があります。
≪一般媒介契約≫
複数社と媒介契約を締結して競合。売買契約を締結した１社に仲介手数料を支払う。
≪専任媒介契約≫
１社と媒介契約を締結し、仲介手数料もその会社に支払う。ただし、売主が個人で買主を探すことも可能。
≪専任専属媒介契約≫
１社と媒介契約を締結し、仲介手数料もその会社に支払う。売主が個人で買主を探すことも不可。
④『売却活動』（１か月～半年）※長くても１年
売却活動を開始してから「２週間」が売り出し価格が適正かを見極めるのに大変重要です。見極めのポイントを以下にまとめます。
- ２週間で問い合わせが殺到・・・相場より価格が安いので、値上げを検討。
- ２週間で３件程度・・・適正価格
- ２週間で問い合わせがなし・・・相場より価格が高いので値下げを検討するか、待てるのであれば時間をかけるのもあり。
⑤『売買契約締結』と引き渡し（１か月）
買主と売買契約を締結し、自宅を引き渡し
ごく一般的な流れになりますが、不動産売却の大まかな手順と期間になります。ご覧になって頂くと分かる通り、スムーズに行っても４か月、長いと１年半はかかります。
売り出し価格と地域の需要、売却活動の内容によっても左右されるので、大変な労力がかかります。
古い空き家でも売却・解体より「活用」がおすすめ
この記事では空き家の片付けにかかる費用と、解体・売却する際の手順や費用を解説してきました。
片付けと言っても、売却・解体する場合の片付けと今後も使う場合の片付けでは内容が大きく異なりますし、個人でやれることはやったほうが費用を抑えることができます。
ただし、空き家の所有者が高齢者である場合、片付けを中心となって行う方もまた中高年。体力的にはかなり厳しい作業になります。
この記事が、アプリや民間のサービスを上手に活用して、自身の意図に沿った片付けを安価で行うためのお手伝いが出来れば嬉しいです。
売却や解体については、触れてきた通りかなりの費用とそれなりの期間がかかります。
日本では中古市場が未成熟のため、不動産のプロに相談をしても築年数が経過している建物は解体か売却を勧められることが多いです。
しかしながら、個人であっても100万円以上の費用を捻出するのは大きな負担になります。また、解体しても地域によっては土地活用による収益が確実に入るとは限りません。
現在では「空き家問題」は他人事ではなく、国や自治体レベルから民間企業、個人に至るまで空き家を財産と考えて活用しています。
「売却・解体するしかないのかな」
と思ったら、是非「空き家活用株式会社」にご相談ください。
弊社は、空き家を専門とする企業として信頼を頂いております。空き家を活用するための独自のノウハウがありますので、これまで多くの空き家のオーナー様と活用したい個人・企業を結んでまいりました。
解体してしまえば、もう一度同じ建物を建てることはできません。
想い出の残る家を活用する方法を一緒に考えさせて頂きますので、お気軽に以下のフォームよりお問い合わせください。
（了）
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＜「空き家」に興味が湧いた皆さまへ＞
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「空き家」は皆様が思うよりも、価値がある、良いものがたくさん
- 空き家って、こんなに新しいんだ？
- こんな歴史のある家、最高。しかも、ちょっとのリノベで使えた！
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- （逆にここに新築物件は出来ないよな・・・）
そう、「空き家」は【埋蔵不動産】です。お持ちの「未活用不動産」でお悩みの方も、不動産を探されている方も。価値があふれる【埋蔵不動産】として、処理や活用をともに考えてみませんか？ まずはご状況、ご要望を整理させていただきます。お問い合わせください。
お問い合わせフォーム：https://aki-katsu.co.jp/contact/
※私どもは不動産会社でも建築業でもございません。
「未活用物件」「空き家」の情報を自治体さまとの連携などもしながら収集し、関わる方のお悩みに相談する窓口としての専門会社です。
https://aki-katsu.co.jp/
よくある問い合わせ・お悩み、ご希望
＜不動産を所有の皆さま＞
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- うちの実家を、どうやって活用しようか悩んでいる
- もっと良い活用の仕方や、使ってくれる方はいないかな・・・
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お問い合わせフォーム：https://aki-katsu.co.jp/contact/
※私どもは不動産会社でも建築業でもございません。「未活用物件」「空き家」の情報を自治体さまとの連携などもしながら収集し、関わる方のお悩みに相談する窓口としての専門会社です。
