空き家売却を考えた際、絶対に忘れてはならない費用が何かを知っていますか？
空き家の売り値が全て利益となるわけではありません。売却にも初期費用がかかります。不動産会社に支払う仲介手数料が必ず発生するからです。
空き家売却を成功させるために必要不可欠な知識である、仲介手数料について分かり易く解説していきます。
そもそも、仲介手数料って何だろう？
不動産売却のフィールドで、よく耳にする「仲介手数料」という言葉。何の費用なのか具体的に知っていますか？不動産売却を考えた際に必ず考慮しておかなければならない「仲介手数料」。空き家売却の際も、もちろん例外ではありません。失敗しない空き家売却のために、「仲介手数料」について詳しく、紐解いていきましょう。
仲介手数料＝成功報酬
仲介手数料とは、不動産会社へ支払う「成功報酬」のことです。土地や一戸建てなど、不動産を売買する際には、個人対個人ではなく、仲介業者である不動産会社を通して行うのが一般的。仲介手数料は「成功報酬」なので、不動産会社を通して売買が成立した際に、はじめて発生します。
参考サイト：公益社団法人 全日本不動産協会ー仲介手数料
不動産会社に仲介を依頼したい場合、まず、宅地建物取引業法に基づく「媒介契約」を結ぶ必要があります。「媒介契約」とは、簡単に言うと「不動産会社が依頼された不動産の、売買契約や賃貸契約がスムーズに進むよう、また契約が不利にならぬよう、サポートする」という内容の契約です。宅地建物取引業法では、「媒介契約」を結ぶ際には、必ず仲介手数料（成功報酬）と仲介活動の内容を提示し明記しなければならいと定めています。
参考サイト：公益社団法人 全日本不動産協会ー宅地建物取引業法
「媒介契約」の種類
以下3つの種類があります。
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
「一般媒介契約」について
複数の不動産会社と「媒介契約」を結ぶことができますが、「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」は、1社としか「媒介契約」を結べません。「一般媒介契約」「専任媒介契約」は、親戚や知人などと直接交渉をして、不動産会社の仲介なしで売買契約を結ぶことができます。「専属専任媒介契約」は、依頼者に対して、1週間に1度の仲介業務の報告が、「専任媒介契約」は、2週間に1度の仲介業務の報告が義務付けられています。
「一般媒介契約」について
自分でも販促活動を行えたり、複数の不動産会社と「媒介契約」を結べたりと、自由度が高いというメリットがあります。「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」は1社契約をすることで、不動産会社の売却活動に対するモチベーションが上がることや、不動産会社と密に連絡を取り合えるというメリットがあります。自分に合った、スタイルで「媒介契約」を結ぶことが重要です。
参考サイト：公益社団法人 全日本不動産協会ー媒介契約
適した「媒介契約」を結んだ上で、不動産会社に仲介活動を行ってもらい、売買が成功した場合、その仲介活動に対する報酬が、「仲介手数料」となります。
仲介手数料を支払うタイミング
仲介手数料とは、売買契約が成立した場合にのみ発生する報酬なので、「媒介契約」を結んだだけでは、支払義務は発生しません。また、物件が売れなかった場合にも、もちろん請求されることはありません。
支払は、2分割で支払うのが一般的。まず、売買契約が成立した時点で半分を、物件の引渡しが完了した時点で残り半分を支払うのがおすすめです。売買契約が成立した時点で、一括で支払うことも、もちろん可能です。しかし、売買契約成立が仲介活動のゴールではありません。販売活動から引渡しまでが仲介活動の業務なので、引渡し完了時点で残りを支払う方が得策と言えます。
仲介手数料以外に別途請求されるものはある？
仲介手数料には、消費税がかかります。消費税分も考慮した金額を念頭においておきましょう。また、基本的に広告費など別途で発生することはありません。ですが、不動産会社によっては、広告費を有料としているところもあります。「媒介契約」の際に、仲介活動の内容についての記載があるので、よく確認しておくことが重要です。自分の結んだ「媒介契約」には、どのような仲介活動が含まれているのか、知っておく必要があります。また、事前にどのようなことをやって欲しいのか依頼しておくことも大事。後々、追加でお願いした場合や契約外の依頼には、別途追加費用を請求されることもあるので注意しましょう。
【不動産会社が行う主な仲介活動例】
- 不動産のある地域の法令や権利の確認
- 物件の状況確認と査定
- チラシや広告による不動産の販売活動
- 不動産情報サイトへの登録や掲載
- 売買契約のための契約書の作成
参考サイト：公益社団法人 全日本不動産協会ー仲介手数料
仲介手数料の上限額を計算してみよう！
仲介手数料に上限額があるのを知っていますか？仲介手数料は、宅地建物取引業法によって上限が定められています。
仲介手数料の上限額は変動する
仲介手数料の上限額は、不動産の売買価格によって決まります。不当な仲介手数料の請求を避けるためにも、仲介手数料の上限額の目安を把握しておくことが大切です。
仲介手数料上限額の計算式
| 不動産の売買価格 | 仲介手数料（成功報酬）の上限 |
| 200万円以下の部分 | 売買価格の5％＋消費税 |
| 200万円を超えて400万円以下の部分 | 売買価格の4％＋消費税 |
| 400万円を超える部分 | 売買価格の3％＋消費税 |
参考サイト：公益社団法人 全日本不動産協会ー仲介手数料
価格の部分毎に計算が異なるので、200万円を超える売買を行う際には売買価格を分解して計算する必要があります。
【500万円の売買価格の場合】
- 200万円の部分 200万×5%＋消費税＝11万円
- 200万円から400万円の部分 200万×4%＋消費税＝8.8万円
- 400万円を超える部分 100万×3％＋消費税＝3.3万円
以上の3つの計算から、500万円の売買価格に対する仲介手数料の上限額は、23.1万円となります。400万円を超える売買価格の場合には、これとは別に「速算式」という簡単な方法があります。
- 速算式 （売買価格 ×3％＋6万円）＋消費税＝仲介手数料（成功報酬）の上限
速算式で、500万円の売買価格に対する仲介手数料の上限額を計算した場合も、同じ23.1万円となります。簡単で便利な計算式なので、400万円を超える売買価格の場合には、速算式を用いて事前に、仲介手数料の上限額を把握し、不動産会社へ行くようにしましょう。
