物件の収益を最大限に！低リスクで知識ゼロでもできる不動産経営

2020年5月7日2022年6月3日

収益を上げるために！押さえておきたいポイント3つ

物件収益を上げるためには、利回りシミュレーションのほかにも押さえておきたいポイントがあります。

ここでは、収益物件を経営する際に把握しておくべきポイントを3つご紹介します。

戸建の賃貸は定期借家契約がおすすめ

借家には普通借家と定期借家があります。

賃貸マンションなどの賃貸借契約では普通借家契約が一般的ですが、「いずれは住む可能性がある」、「将来的に他の事業に使いたい」といった場合には定期借家契約がおすすめです。

普通借家と定期借家は契約方法や中途解約の可否などいくつか違いがありますが、最も大きな違いは更新の有無です。

普通借家では借主が更新を希望すれば原則として更新が認められますが、定期借家では更新がありません。定期借家で借主が更新を希望する場合には、新たに契約を結びなおすことなります。

しかし、定期借家は定めた期間で退去しなければならないことから、普通借家よりも家賃が安くなる傾向があるため注意しましょう。入居者物件の収益性を考えたとき、普通借家と定期借家のどちらで契約すべきか悩んだ場合には空き家・物件活用の専門家に相談することをおすすめします。

リフォーム費用は日本政策金融公庫を利用しても

収益物件は投資物件ともいえるため、個人宅のリフォーム向けのリフォームローンは利用できません。

収益物件のリフォームに利用できるローンは

銀行の事業者向け融資
民間金融機関の投資物件用リフォームローン
クレジットカード会社のリフォームローン
日本政策金融公庫

などがあります。

上記の中で日本政策金融公庫は金利が安く、担保を不要とする融資でも基準利率は2.16

～2.45%です。

民間金融機関のローンは一般的に少額であるほど金利が高くなりますが、日本政策金融公庫ならリフォーム費用のための少額融資の場合でも低金利で利用できます。

また、日本政策金融公庫は民間金融機関よりも審査が通りやすく、融資申請前にコンサルティングを受けられるというメリットもあります。

住宅セーフティネット制度の活用で補助金がもらえる

収益物件の安定性を重視するのであれば、住宅セーフティーネット制度も把握しておきましょう。

住宅セーフティネット制度とは、低額所得者、被災者、高齢者、障害者、子育て世帯、その他住宅の確保に特に配慮が必要な「住宅確保要配慮者」に対する賃貸住宅の供給を国が促進する制度です。

人口減少が続く日本では大規模な公営住宅を増やすことは難しいため、民間の空き家を活用し住宅の供給を促進する目的で2017年に法律改正が行われました。この法律改正によって、条件を満たして物件を「セーフティネット住宅」に登録すれば、リフォーム費用の3分の1、（1戸あたり最大50万円）の補助が受けられます。

【補助の対象となる工事】

共同居住用住居に用途変更するためのリフォーム・間取り変更
バリアフリーリフォーム（外構部分のバリアフリー化を含む）
防火・消火対策工事
子育て世帯対応リフォーム
耐震リフォーム
居住のために最低限必要と認められたリフォーム（従前賃貸住宅を除く）
居住支援協議会等が必要と認める改修リフォーム

※ 上記のリフォーム工事のためのインスペクション・調査設計計画も補助対象

1〜5までのリフォームの場合は1戸あたり100万円までの限度額となります。

上記のほか、セーフティネット住宅としてリフォーム費用の補助を受けるためには要配慮者専用住宅としての管理期間が10年以上であること、情報提供やあっせんなど居住支援協議会等との連携が図られていることなどの条件があります。
詳しくは国土交通省の「新たな住宅セーフティネット制度について-制度の概要」をご覧ください。