リノベーションしてワンルーム賃貸にするデメリット
空き家をリノベーションしてワンルームの賃貸物件とする方法にはデメリットもあります。
メリットだけでなくデメリットもしっかりと把握し、その対策を知っておくことが賃貸経営において非常に重要です。
借り手がつかない可能性がある
せっかく空き家をリノベーションしてワンルーム賃貸にしても、入居者が集まらなければ初期投資の回収さえできません。リノベーションを行う前に、地域の需要と供給のバランスを見定めることが重要です。
また、入居して欲しいターゲットの需要に合わせた入居条件を設定することで、駅から離れた物件でも入居者を集めやすくなります。
「女性限定」や「学生限定」といった区別の他、「ペット可」、「音楽好きの方」、「外国人可」、「フリーランス歓迎」などの条件を設定し、それに合わせたリノベーション行えば、入居者は絞られるもののコンセプトに当てはまる人が集まりやすくなります。
また、「入居者どうしの交流会を定期的に行っている」、「共有スペースの会話は英語」といった無形のコンセプトを重視しているシェアハウスもあり、これらはリノベーションを行わなくても取り入れることが可能です。
リノベーション費用がかかる
建物があるとはいえ、リノベーションの範囲によっては費用が負担となる場合もあります。
しかし借り手がつけば継続的な収入を得られますし、段階的なリノベーションを行うことで負担を減らすことが可能です。
設備や入居者間の問題などに対する管理責任
不動産を経営するのであれば、給湯設備や排水、エアコンなどの設備を管理し、修繕する必要があります。しかし、これらは空き家の築年数や使用状態から修繕が必要な時期がある程度予測できるため、毎月積み立てを行うなどして対処できます。
また、シェアハウス型のワンルーム物件では入居者どうしのトラブルが発生することもあります。トラブルを防止するには、居住者が守るべきハウスルールを設定するとともに、トラブルが発生しにくい環境を作ることが大切です。
たとえば、居室のドアはシリンダー錠ではなくカードキーや暗証番号キーにして盗難を防止する、共有スペースには私物を置くことを禁止してキレイな空間とする、騒音防止のため門限を設定するなど、仕組み化することがトラブルの発生率を下げることにつながります。
賃貸にする際に必要なリノベーションとは
実際に、空き家をリノベーションしてワンルームの賃貸物件とする際にはどれくらいの費用がかかるのでしょうか。
空き家の状態や施工を請け負う業者によって費用は異なりますが、おおよその相場価格を見てみましょう。
リノベーション費用
【全体】
耐震補強工事（60㎡程度の建物の場合）：築年数によって100〜200万円
【屋外】
外壁塗装：60〜90万円
外壁・屋根の塗装：60〜120万円
【玄関】
防犯カメラの設置：2万円〜
スマートロック後付け：1万5,000円〜7万円
【キッチン】
キッチンを新品のシステムキッチンに交換：100万円～150万円
【浴室】
在来工法の浴室をユニットバスに変更：70～150万円
ユニットバスを新品に交換：100万円前後
浴室を違う場所に移動：〜250万円
洗面台の増設：15～30万円
脱衣スペースの新設：20～50万円
シャワールーム増設：40～60万円
鍵付きロッカーの設置：1万円〜
【トイレ】
壁紙（天井含む）の張り替え：〜5万円
便器の交換：〜60万円
和室から洋式に変更：〜60万円
トイレの増設：50万円〜100万円
【居室】
ドア交換：5万円〜
スマートロック後付け：1万5,000円〜7万円
壁紙の張り替え（6畳）：5〜8万円
畳の張り替え（6畳）：4〜7万円
畳からフローリングに変更：10～15万円
小型冷蔵庫の導入：1〜3万円
テレビ端子増設：1万円前後
エアコン導入…4～10万円
コンセント増設…5,000円～1万円
その他テーブル、テレビ、カーペットなどのインテリアを備え付けにするシェアハウスが多くなっています。
費用を抑えてリノベーションを行うには優先順位が重要
これらのリノベーションをすべて行うのは予算的に難しい場合でも、優先順位に沿って部分的なリノベーションを行うことで費用の負担を抑えることが可能です。
シェアハウス型ワンルーム賃貸では、トイレ、浴室（脱衣所）、洗面台、玄関・室内の鍵といったリノベーションを優先しましょう。これらは入居者が生活を送るうえで必須の部分です。
次に、快適性を上げるためのリノベーションとしてキッチンの増設（新調）、壁紙・床材の交換、エアコンの交換・増設などを行います。
外壁や屋根の修繕は費用が大きくなりますが、入居者を集めるうえでの効果も高いため、余裕があれば初期に行なっても良いでしょう。
また、資材の特徴と費用相場を把握し、不必要にグレードの高いものを使用しないこともコストカットには欠かせません。
賃貸だけじゃない！他にもある空き家活用のアイデア
空き家をリノベーションしてワンルーム賃貸にする以外にも、空き家活用の方法には様々なものがあります。
ワンルーム賃貸以外の具体的な活用方法については
「空き家を活用した事業の成功/失敗を分ける要素とは？ 〜参入前に個人や企業が注意すること〜」でも詳しく解説していますので、ぜひ参考にしてみてください。
空き家活用の知識を得ても、すべて1人で実行するのは困難です。特にお金のかかるリノベーションについては優先順位や範囲を決定する場面で「本当にこれでいいのだろうか」と迷ってしまう場面もあるでしょう。
空き家のリノベーションを検討されている方は、空き家活用のプロにご相談ください。空き家活用株式会社は空き家の活用や売却のサポートを行う会社です。業界の知識と経験を持ったスタッフがお客様一人ひとりに合わせて最適な提案をいたします。ぜひお気軽にお問い合わせください。
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