家の処分 いつ考えるのがいいのか
空き家の売却 認知症になってからでは遅い
家の持ち主が亡くなった場合は、順当に相続が開始されますが、認知症などで施設に入る際の家の管理、もしくは処分は手続きが通常よりも複雑になります。
認知症などの病気で「意思能力」がない人が不動産の売買契約を結んだ場合、契約は無効となってしまうため、成年後見制度を利用することになるからです。重度の認知症でもこの制度は使うことができますが、この制度の大きな特徴は裁判所が法定後見人を選ぶことでしょう。
親族が後見人に選ばれることは少なく、ほとんどの場合は弁護士、司法書士、社会福祉士、福祉関係の法人が選ばれます。実際私もこの成年後見制度を利用して祖父の家を売却したのですが、裁判所での手続きに２か月かかりました。
また裁判所からの決定で弁護士の先生が成年後見人となってくださったのですが、ボランティア精神を前提にお引き受け下さっているので、あくまでも先生の仕事の合間での手続きとなるためなかなか話が進まず、結局祖父宅を売却するのに3年もかかってしまいました。
今になって思えば、祖父が認知症になる前に売却を決めていれば、ここまで時間がかからなかったのかもしれないと思います。 私のように長い間苦労しないためにも、認知症になる前に空き家への対応を決めることをおすすめいたします。
家の価格を知ることの大切さ
終活ノートのところで少しお話しましたが、事前に家の価格を調べることも大切です。
空き家の現状として、国土交通省が令和 2 年 12 月 に発表した『令和元年空き家所有者実態調査 集計結果』では、空き家の約4割は、最寄りの鉄道駅から2,000m以上離れており、貸家用などの空き家の約半数は、鉄道駅から1,000m未満に立地していたとの結果がありました。つまり駅から離れている場所にある空き家よりは、駅に近い空き家ほど活用方法があるということです。
あなたの家は、どんな立地にありますか？家の価格なのか知ることで、売却方法も変わってきます。今はコロナ禍で地方への移住を求める人が多くいますので、空き家売却の可能性はあがっています。売却チャンスを逃さないためにも、事前に調べておきましょう。
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空き家の売却について考えよう
空き家を管理する人のほとんどは物置にしている
『令和元年空き家所有者実態調査 集計結果』によると、空き家を管理して所有している理由第1位は「物置として利用している」でした。続いて2位は「解体費用をかけたくない」。物置としての利用価値があるようであれば、管理しながら所有するのは、物置用のコンテナなどを借りるよりは安くすむかもしれません。
でも2位の「解体費用をかけたくない」の理由の場合、もはや所有する理由とはいえません。空き家の場合、活用予定がないのであれば一刻も早く売却することをおすすめいたします。空き家は時間がたてばたつほど、家が傷み売りにくくなります。そうならないためにも、早い決断が求められるのです。
空き家につかえる特別控除とは
終活の中で空き家の売却を考える場合、条件はあるものの譲渡所得に対し特別控除が使えます。相続時から3年を経過する年の12月31日までに被相続人が居住していた家を売却する場合、譲渡所得から3000万円を特別控除するというものです。
特別控除が受けられるのは2023年12月31日までと期間限定ではありますが、老人ホームに親が入居する際の売却などにも使うことができるため、期間や条件が該当する場合は利用するとよいでしょう。
≪空き家の売却方法≫
空き家の売却方法は、400万円以上の値がつく家であれば不動産屋に仲介を頼むことで売却することができます。
不動産屋へ売却仲介をお願いする場合は、一般媒介、専任媒介、専任専属媒介の３つの方法から選ぶことができますので、家に合った媒介方法を選びましょう。ただし400万円以下の場合は不動産屋の仲介手数料が18万円までにしか入らないため、仲介を断ってくるケースもあります。
では、そんな売れない空き家はどうしたらいいのでしょう。
≪売れない空き家はどうすればいいのか≫
不動産屋に断られてしまった400万円以下の低廉な空き家の場合、売却手段が変わります。ここからは売れない空き家の売却方法について、詳しくみていきましょう。
≪空き家バンクの利用≫
まずは自治体が運営する『空き家バンク』です。400万円以下の空き家の場合、『空き家バンク』に登録することで、空き家の購入希望者が現れる場合があります。空き家のある地域の自治体に、空き家バンクがあるか確認しましょう。
空き家バンクは、空き家の所有者と希望者のマッチングサイトになっており、両者の希望が合えば成約となります。
登録などは無料なところがほとんどですが、あくまでもマッチングサイトのため、取り引きに不動産屋などの業者は入らず個人間で行います。素人同士の取り引きになりますので、トラブルも起こりやすいのが現状です。
≪家いちばや空き家ゲートウェイを使う≫
『空き家バンク』以外にも、空き家のマッチングサイトとして代表的なものに、『家いちば』と『空き家ゲートウェイ』があります。
『家いちば』は、空き家の売り主と購入希望者をつなぐための掲示板サイトです。掲載を自らの操作でおこなうことができますので、まずは所有している空き家への反応が見たい場合も、気軽に掲載ができます。物件の事前調査や内見の対応報酬を含んだ手数料は、不動産の仲介料よりは安いのが特徴です。
『空き家ゲートウェイ』は100円空き家と100万円空き家のみを掲載し、購入希望者と売り主のマッチングをします。
掲載料、成約時の手数料などは一切かかりませんが、100円と100万円以外の価格の空き家は登録できないので注意が必要です。
ただ、『家いちば』『空き家ゲートウェイ』のどちらも、空き家バンクと同じく個人間での取り引きになります。
≪家の終活は空き家活用株式会社へ チューターが担当いたします≫
空き家活用株式会社では管理サービス会社のご紹介以外にも、空き家のマッチングサービスをおこなっています。弊社のマッチングサービスは、「チューター」がお客さまの物件を担当させていただくことが最大の特徴です。
他の空き家マッチングサイトなどでは、物件登録以降のやりとりは個人で対応しなければなりませんが、弊社の場合は「チューター」がマッチングの対応をいたします。
また空き家を売却するためには、家の中にある家具の処分や家の修繕など、クリアしなくてはならないことが多くあります。これらに対応してくれる業者の選定なども、弊社にて承ることが可能です。お客さまの想いに寄り添い、空き家のプロだからこそできるケアをチューターがいたします。
終活の際に空き家の管理や売却で悩んだら、ぜひ一度ご相談ください。
（了）
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＜「空き家」に興味が湧いた皆さまへ＞
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「空き家」は皆様が思うよりも、価値がある、良いものがたくさん
- 空き家って、こんなに新しいんだ？
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そう、「空き家」は【埋蔵不動産】です。お持ちの「未活用不動産」でお悩みの方も、不動産を探されている方も。価値があふれる【埋蔵不動産】として、処理や活用をともに考えてみませんか？ まずはご状況、ご要望を整理させていただきます。お問い合わせください。
お問い合わせフォーム：https://aki-katsu.co.jp/contact/
※私どもは不動産会社でも建築業でもございません。
「未活用物件」「空き家」の情報を自治体さまとの連携などもしながら収集し、関わる方のお悩みに相談する窓口としての専門会社です。
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※私どもは不動産会社でも建築業でもございません。「未活用物件」「空き家」の情報を自治体さまとの連携などもしながら収集し、関わる方のお悩みに相談する窓口としての専門会社です。
